Ratios et Formules pour les Immeubles à Revenus

Les ratios sont un outil essentiel pour évaluer des investissements d'immeuble à revenus. Néanmoins, il est important de remarquer qu'ils ne sont pas les seuls facteurs à considérer quand vous achetez des propriétés de revenu ; le secteur et son potentiel, la condition générale du bâtiment et le potentiel d'augmenter les revenus sont des facteurs cruciaux à ajouter à votre analyse financière d'investissement.

Veuillez noter que les petits plexes tels que les duplex, les triplex et les 4plexes devraient être évalués différemment. Habituellement les ratios sont inutiles parce que les propriétaires vivent là et le revenu est plus bas.

Ils sont un excellent investissement en tant que première maison parce que les acheteurs pourront avoir les moyens pour acheter une propriété plus chère en obtenant un revenu supplémentaire pour payer leur hypothèque. Les facteurs tels que le secteur et son potentiel, la condition générale du bâtiment et potentiel d'augmenter les revenus prennent une pertinence spéciale.

Ratios et Formules

MRBE:

Indique combien de fois le revenu brut effectif représente le coût d'acquisition de l'immeuble.

=    Valeur de l'immeuble

      Revenu brut effectif

MRN:

Indique combien de fois le revenu d'exploitation net représente le coût d'acquisition de l'immeuble.

=    Valeur de l'immeuble

    Revenu net d'exploitation

Prix par appartement:

Prix moyen d'un logement. Nombre de logements

=    Valeur de l'immeuble

      Nombre de logements

Ratio des dépenses (RDE):

Indique le pourcentage du revenu brut effectif qui est absorbé par les dépenses d’exploitation.

=    Dépenses d’exploitation

         Revenu brut effectif

Ratio d'endettement:

Indique le pourcentage de la valeur de l’immeuble qui provient des créanciers externes.

=    Solde de l'hypothèque

       Valeur de l'immeuble

Ratio couverture de la dette (RCD):

Ce ratio sert à juger de la capacité de rembourser une dette à partir des revenus nets que génère un immeuble.

=    Revenu net d’exploitation

           Service de la dette

Taux minimal d’occupation (TMO):

Ce ratio indique le niveau d’occupation requis pour faire face aux obligations financières et d’exploitation.

=    Dépenses + Service de la dette

             Revenu brut potentiel

Taux de rendement sur le net (TRN):

Ce ratio indique le rendement de l'immeuble, en tenant compte des frais d'exploitation mais en excluant le service de la dette. Il est bien de noter qu'on emploi généralement le terme taux de capitalisation lorsqu'on parle d'évaluation de prix de vente, mais en réalité le bon terme à employer serait taux global d'actualisation (ou TGA). (Revenu net/Valeur de l'immeuble).

=    Revenu net d’exploitation

         Valeur de l'immeuble

Taux de rendement sur la mise de fonds (TRE):

Ce ratio représente le rendement de la mise de fonds du propriétaire en tenant compte des impôts si un taux d'imposition est spécifié. Le TRE mentionné illustre le rendement avant et après capitalisation suite à la première année d'acquisition. (Voir

Prévisions financières pour les années suivantes.)

=    Liquidité générée (av. et ap. capitalisation)

                          Mise de fonds

Taux de rendement interne (TRI):

Taux d'actualisation pour lequel la valeur actualisée des liquidités générées par l'immeuble est égale à la valeur actualisée des décaissements requis pour réaliser cet investissement.